L'ETIQUETTE ENERGIE AU MANDAT

À compter du 1er janvier 2011, l'affichage de l'étiquette énergie accompagnera obligatoirement chaque bien mis en vente ou à la location.
Elle sera visible sur les annonces de l'agence, les affichettes vitrines, et également sur les annonces internet.
Référence : article L134-4-3 du code de la construction et de l’habitation
«-A compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d'État. »

Ce qui va changer
Pour le moment, l'affichage de la performance énergétique dans les annonces
immobilières restait à l'appréciation des opérateurs immobiliers.
À compter du 1er janvier 2011, l'affichage de l'étiquette énergie accompagnera obligatoirement chaque bien mis en vente ou à la location. Elle sera visible sur les annonces de l'agence, les affichettes vitrines, et également sur les annonces immobilières mises en ligne sur les portails immobiliers.

Rappel :
Le bâtiment est au cœur de la bataille contre le changement climatique. Le secteur génère 21 % des émissions de CO2 et 43 % de la consommation d’énergie de la France.

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TROUVER POÊLE A SON PIED!

Nombreux sont ceux qui se posent la question de l'adaptation d'un appareil de chauffage au bois à leur maison. Il faut, pour estimer la puissance nécessaire, prendre en compte quelques paramètres: le lieu d'implantation, la date de construction de la maison, son isolation, ainsi que sa surface ou son volume.
Concernant le chauffage, le premier point à souligner est la qualité de l'isolation. En effet, on considère généralement qu'un immeuble construit en région parisienne, et isolé avant 1970, demande globalement 430W pour maintenir à 19°C une pièce de 10 m3 percée d'une fenêtre. Tout ici a son importance dans le descriptif de la région, tant il est vrai que les variations climatiques (température et humidité) demandent des efforts proportionnels. Un immeuble construit après le premier choc pétrolier (1974) ne demande plus que 290W pour atteindre les mêmes températures.

Cerner sa maisonLes logements actuels proposent, au regard des plafonds établis par la RT (réglementation thermique) 2005 et attendus avec la RT 2012, des seuils de consommations largement inférieurs que l'on doit garder en tête, considérant qu'il vaut mieux se fier à ce que l'on fait de mieux. La réglementation thermique 2005 impose une consommation maximum par an et par m² de 130 kW d'énergie dite primaire. Mais les labels délivrés par des organismes agrées par l'État considèrent de leur côté, plusieurs classes:
- la Très Haute Performance énergétique 2005 (THPE): 104 kW/m²/an;
- les Bâtiments Basse Consommation (BBC) obligatoire en 2012: 54 kW/m²/an.
A l'avenir, d'autres catégories de constructions vont se développer, diminuant toujours les consommations générales, production de CO2 comprise: les maisons dites passives, qui produisent ce qu'elles consomment, et les maisons dites "positives", qui, par l'apport de ressources éoliennes et solaires, produisent plus que ce qu'elles consomment. On sait aujourd'hui que la marge de progression est énorme. Elle a pour principaux ressorts l'isolation extérieure des murs; la modification des toitures, des menuiseries et l'adoption de vitrages plus performants. Il est couramment admis par les fabricants d'appareils de chauffage que pour une surface donnée, la hauteur sous plafond est proche de la taille standard de 2,5 m. Si votre logement propose des volumes hors normes, par la présence de mezzanine ou de plafonds particulièrement hauts, alors mieux vaut estimer les volumes en m3.

Quelle puissance pour quelle surface ou quel volume?
Pour connaître les performances d'une habitation, le mieux est de procéder à un diagnostic thermique. On peut ainsi planifier d'éventuels travaux qui par ailleurs renforceront la valeur d'un bien à la revente. En effet, ce bilan est désormais exigé lors des transactions immobilières. Du reste, des maîtres d'œuvre peuvent également procéder à l'étude du bâtiment, repérer ses faiblesses et préconiser des remèdes. On trouve la liste des professionnels agrées auprès de l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie), dont on peut aussi bénéficier des conseils, ou auprès des Espaces Info-Énergie de son département. Il n'est pas inutile de disposer d'une estimation effectuant, sous une hauteur de plafond standard, le parallèle entre la puissance requise et la surface. Pour les appareils de chauffage au bois, on considère que la puissance moyenne nécessaire dans un habitat bien isolé est de 8 kW pour un volume de 200 m3 soit 81 m²; 9 kW pour un volume de 350 m3 soit 150 m²; 10 kW pour un volume de 420 m3 soit 170 m²; 16 kW pour un volume de 600 m3 soit 260 m².

Connaître les appareils
Certains fonctionnent avec des bûches de bois, d'autres avec des granulés (encore appelés pellets). Il s'agit de bouchons de sciure compactée capables d'alimenter le foyer plusieurs jours de suite. Il existe également des poêles à inertie. Réalisés en terre réfractaire ou en pierre scandinave, ils accumulent la chaleur. Ce qui leur confère une grande autonomie.
Par ailleurs quand arrive le moment de choisir son appareil, il ne faut pas mettre en concurrence le prix et la puissance. Les appareils à bûches sont, pour la plupart, conçus pour fonctionner à plein tirage. Il faut donc regarder la puissance maximale du foyer et la comparer avec ses besoins. Penser bien faire en se procurant un appareil puissant que l'on n'utilisera qu'à faible régime n'est pas un bon calcul car il s'encrassera plus vite, ce qui nuira à son rendement. par contre, pour réguler à votre convenance le rendement d'un appareil, le poêle à pellets offre plus de souplesse. S'ils sont capables de fonctionner à faible puissance, il faut, par contre veiller à ne pas multiplier les phases d'arrêt et de démarrage.

Les crédits d'impôts: Les appareils de chauffage au bois ne sont pas si chers que ça! Grâce au crédit d'impôts, l'État vous rembourse 25% du prix du matériel neuf (hors frais de pose) avec un plafond de 8 000 € pour une personne seule et 16 000 € pour un couple. Nouveauté de l'année  2010: un crédit d'impôts de 40% a été mis en place pour le remplacement de systèmes déjà existants par des systèmes plus performants.

L'ÉTANCHÉITÉ A L'AIR DES BÂTIMENTS: POURQUOI ET COMMENT FAIRE?

L'étanchéité à l'air des bâtiments constitue probablement le moyen le plus simple, le moins coûteux et le plus efficace pour atteindre les performances énergétiques imposées par la réglementation. Elle est malheureusement très mal connue, très mal évaluée et par suite très mal traitée dans la réglementation thermique en France.
Réaliser une bonne étanchéité à l'air sur un bâtiment est avant tout un travail de maître d'œuvre; c'est d'abord un bon dessin, une bonne conception, une réflexion sur les assemblages des différents éléments propres à créer des infiltrations d'air. L'architecte doit se demander comment il rendra étanche la jonction entre les menuiseries et la maçonnerie, comment il traitera l'étanchéité de la toiture ou celle de la jonction entre la toiture et les murs, etc... En pratique, on s'aperçoit qu'à chacune de ces questions il existe une réponse qui ne doit pas être improvisée sur le chantier mais parfaitement conceptualisée par le maître d'œuvre.
Or la matière grise est la chose la moins coûteuse dans le bâtiment, même si malheureusement on n'y a pas suffisamment recours... Mais l'étanchéité à l'air nécessitera, c'est inévitable, un recours massif à l'intelligence des concepteurs. L'architecte aura recours à des films d'étanchéité, à des bandes adhésives, à des joints spéciaux, etc. dont la grande caractéristique est de ne pas coûter très cher, pas plus que leur mise en œuvre qui modifie à la marge le travail des entreprises. C'est la raison pour laquelle le coût d'une bonne étanchéité à l'air dans un bâtiment n'est pas très élevé, de l'ordre de 5 à 15 € HT/m² selon le type de construction.

La vérification: le test à la porte soufflante
La porte soufflante est fixée avec des joints étanches appliqués en périphérie à la place de l'une des portes. Les autres ouvertures sont fermées, les bouches d'aération du système de ventilation également. Cette "porte rouge" va mettre le volume intérieur de la maison en dépression et/ou en pression grâce à un ventilateur fixé à celle-ci et de manière contrôlée et stable afin de pouvoir mesurer les écoulements aérauliques parasites.
L'aspiration du ventilateur est ajustée afin d'obtenir la dépression cible désirée dans le bâtiment grâce à des capteurs et un ordinateur. Avec les mesures, un logiciel va indiquer tous les débits de fuites en m3/h en fonction de la pression infligée. L'opérateur, en premier lieu, circule dans la maison avec sa caméra thermique. Il repère ainsi le zones qui montrent les pertes de chaleur en mettant en évidence les ponts thermiques. L'écran indique les écarts de température d'une zone à l'autre, les points froids étant représentés par des couleurs froides et les points chauds par des couleurs chaudes. Ensuite, l'opérateur fait le tour de la maison par l'extérieur avec un fumigène qu'il va déplacer autour des différentes jonctions des éléments de la construction. L'intérieur se trouvant toujours en dépression, la moindre fuite d'air sera révélée par la fumée aspirée et visible de l'intérieur.

etancheite-batiment-36.pdf

RÈGLEMENTATION THERMIQUE 2012: OU EN EST-ON?

En juin dernier, la nouvelle réglementation thermique, dite "RT Grenelle environnement 2012", a été enfin finalisée. Applicable dès janvier 2011 pour les bâtiments tertiaires, elle ne sera effective qu'à partir de 2013 dans le logement. sa principale avancée: la généralisation des bâtiments basse consommation (BBC).



 Le bâtiment est le plus gros consommateur d'énergie en France, parmi l'ensemble des secteurs économiques. Rappelons quelques chiffres: ce secteur représente environ 68 millions de tonnes d'équivalent pétrole, soit 42.5% de l'énergie finale totale. C'est chaque année plus d'une tonne de CO², soit 23% des émissions nationales. Et ces émissions ont augmenté d'environ 15% depuis 1990. Alors que la réglementation thermique, mise en place en 1975 et progressivement renforcée, a déjà permis de diviser par deux la consommation énergétiques des constructions neuves, le Grenelle Environnement prévoit de diviser par trois les consommations énergétiques des bâtiments neufs d'ici 2012.
La mise en œuvre de cet objectif se traduit par l'adoption d'une nouvelle réglementation thermique, dite "RT 2012" qui remplacera la réglementation actuelle (RT 2005).
Voir document PDF en cliquant sur le lien" en savoir PLUS" (à gauche sous la photo)

UNE APPLICATION PROGRESSIVELa mise au point de la nouvelle réglementation thermique fait l'objet, depuis septembre 2008, d'une concertation avec l'ensemble des parties prenantes: experts, comité scientifique, représentants des professionnels du bâtiment... les travaux techniques et les concertations étant désormais achevés, le ministère de l'Écologie a finalisé les textes réglementaires et les adressera prochainement à la Commission Européenne et au Conseil d'État. Après signature et publication de ces textes, prévues pour novembre 2010, cette réglementation sera applicable à tous les permis de construire déposés à partir du 1er juillet 2011 pour les bâtiments neufs du secteur tertiaire, public et les bâtiments construits en zone ANRU (Agence nationale de Rénovation Urbain); à tous les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2013 pour tous les autres types de bâtiments neufs, dont les logements.

50 kwh/m²/an AU MAXIMUM
la RT 2012 précise que les consommations d'énergie ne devront pas dépasser 50 kwh/m²/an à partir de 2012. Ces consommations doivent être mesurées en énergie primaire, afin de tenir compte des consommations énergétiques de l'ensemble du processus de production, de transport et de distribution d'énergie. Et pour encourager l'utilisation des énergies peu émettrice de gaz à effet de serre des bâtiments et selon des critères techniques tels que la localisation géographique, les caractéristiques et l'usage des bâtiments. Enfin, afin de garantir la qualité de conception énergétique du bâti, la loi prévoit la définition additionnelle d'un seuil ambitieux de besoin maximal en énergie de chauffage des bâtiments. Ainsi, les besoins en énergie des bâtiments neufs seront divisés par 2 à 2.5 par rapport à la pratique actuelle.

PRIORITÉ A LA QUALITÉ
En plus de cet objectif principal de consommation, il s'agissait de donner au maître d'ouvrage une grande liberté dans l'optimisation de son bâtiment tant sur le plan architectural que technique. La RT 2012 est donc avant tout une réglementation de résultats, relatifs à une performance globale, et non une réglementation de moyens qui seraient imposés pour atteindre cette performance. Elle valorise notamment le niveau d'isolation, la mitoyenneté et la conception bioclimatique (accès à l'éclairage naturel, aux apports solaires, grâce à un maximum de surfaces vitrées orientées au sud...). Cette réglementation impose aussi le recours à des équipements énergétiques performants, à haut rendement.

DES MAISONS CONFORTABLES, L'ÉTÉ AUSSI
Enfin, à l'instar de la RT 2005, la RT 2012 définit des catégories de bâtiments dans lesquels il est possible d'assurer un bon niveau de confort en été sans avoir à recourir à un système de climatisation. Ces catégories (CE1 et CE2) dépendent du type d'occupation et de la localisation (zone climatique, altitude, proximité de zone de bruit). Pour ces bâtiments, la réglementation impose que la température la plus chaude atteinte dans les locaux, au cours d'une séquence de cinq jours très chaud d'été, n'excède pas un certain seuil. Outre le fait que cette exigence améliorera le confort des occupants des futurs bâtiments en période de forte chaleur, et participera donc à la limitation des impacts des canicules, elle constitue également une mesure importante pour limiter le développement de la climatisation.

GDF SUEZ LANCE www.lesecohabitants.fr

Premier site communautaire dédié aux économies d'énergie et à l'efficacité énergétique dans les logements, cette nouvelle plate-forme collaborative est un véritable espace d'échange et de partage d'expériences.
Cette initiative lancée par GDF Suez donne la parole aux internautes, permet d'échanger des conseils et même de créer gratuitement son logement virtuel en 3D à l'image de son propre habitat. Ainsi, après avoir renseigné les infos relatives à votre habitation, vous obtenez une évaluation à distance de la performance énergétique de celle-ci et les conseils allant avec!
Renseignements:
www.lesecohabitants.fr

PLUS-VALUE ET TERRAINS DEVENUS CONSTRUCTIBLES

La loi de modernisation de l'agriculture et de la pêche a instauré une nouvelle taxe sur les plus-values réalisées lors de la cession de terrains nus, devenus constructibles depuis le 13 janvier 2010, suite à une modification du plan local d'urbanisme.
La présente actualité est l’occasion de revenir sur l’une des mesures phares de la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche(1), relative à la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles ou des droits relatifs à ces mêmes terrains.
Cette imposition, codifiée à l’article 1605 nonies du code général des impôts, est entrée en vigueur le 29 juillet 2010. Elle taxe la première cession de terrains nus devenus constructibles postérieurement au 13 janvier 2010, du fait de leur classement par un PLU ou un autre document en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone où les constructions sont autorisées, ou par application de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme(2).
Le produit de cette taxe est affecté à un fonds pour l’installation des jeunes agriculteurs.
La loi prévoit les exclusions suivantes :
- les cessions de terrains pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation ;
- les terrains dont le prix de cession est inférieur à 15 000 € ;
- les terrains dont le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition est inférieur à 10 ;
- les terrains détenus depuis plus de 18 ans à compter de la date à laquelle il a été rendu constructible.
Cette taxe constitue une imposition distincte de celle qui peut aussi exister par délibération des communes, relative à la cession de terrains nus devenus constructibles, et introduite par la loi Boutin du 25 mars 2009.

TAXE SUR LES CESSIONS DE TERRAINS NUS DEVENUS CONSTRUCTIBLES (art.1605 nonies du CGI)

Personnes concernées
Aucune précision n'étant apportée par le texte, on considère que toutes les personnes physiques et personnes morales sont assujetties.

Opérations imposables
Première cession à titre onéreux du terrain devenu constructible ou des droits y afférents, lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou la valeur vénale est supérieure à 10.

Assiette
- Taxe assise sur un montant égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.
- Abattement d'un dixième par année écoulée au delà de la 8e année à compter de la date à laquelle le terrain a été rendu constructible.

Taux
Taux progressif:
- 5 % lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition est supérieur à 10 et inférieur à 30, c'est à dire lorsque le prix de cession est situé entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition.
- la part de la plus value restant à taxer après l'application du taux de 5 % est soumise à un taux de 10 %.

TAXE COMMUNALE SUR LES CESSIONS DE TERRAINS NUS DEVENUS CONSTRUCTIBLES (art.1529 du CGI)

Personnes concernéesLes personnes physiques, les personnes morales soumises à l'IR afférent aux plus-values immobilières et les non-résidents assujettis à l'IR et soumis au prélèvement libératoire en france.
Opérations imposablesPremière cession à titre onéreux du terrain devenu constructible, lorsque le prix de cession est supérieur au triple du prix d'acquisition.
Assiette- Taxe assise sur un montant égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.
- Les cessions portant sur des terrains qui sont classés en terrains constructibles depuis plus de 18 ans sont exonérées.
- Aucun abattement par année de détention au delà de la 8e année.
Taux
Taux de 10 % sur la totalité de l'assiette.

EXEMPLE DE CALCUL :
Prix d’acquisition : 50 000 €
Prix de cession : 2 000 000 € au terme de cinq années de détention après que le terrain ait été classé constructible (aucun abattement).
Le prix de cession est 40 fois supérieur au prix d’acquisition.
La taxe s’applique sur le montant de la plus value, soit 1 950 000 € :
- jusqu’à 500 000 € = 0 %
- de 500 000 à 1 500 000 € =  5 % (soit 5 % de 1 000 000 € = 50 000 €)
- de 1 500 000 € à 1 950 000 € = 10 % (soit 10 % de 450 000 € = 45 000 €).
Le montant total de la taxe sera de 95 000 €.
Cet exemple n’a aucune valeur contractuelle.
(1) Art. 55 de la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010.
(2) En l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune :
1° L'adaptation, le changement de destination, la réfection, l'extension des constructions existantes ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d'habitation à l'intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales ;
2° Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à la réalisation d'aires d'accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à l'exploitation agricole, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d'opérations d'intérêt national.


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DIAGNOSTIC DES INSTALLATIONS D'ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF

Entrée en vigueur avancée au 1er janvier 2011!
Les obligations du propriétaire d’un bien équipé d’une installation autonome d’assainissement sont précisées à l’article L. 1331-1-1 du code de la santé publique, quelque peu modifié par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, dite « Grenelle 2 », publiée au Journal officiel du 13 juillet 2010(1).
La loi, tout en anticipant au 1er janvier 2011 (à la place du 1er janvier 2013 initialement prévue par la loi sur l'eau du 30 décembre 2006 ) l’obligation d’annexer au contrat de vente des immeubles non raccordés au réseau collectif d’assainissement le diagnostic des installations d’assainissement non collectif, modifie également en ces termes l’article L. 1331-11-1 du même code :« Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle effectué dans les conditions prévues au II de l’article L 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L 271-4 à L 271-5 du code de la construction et de l’habitation. »

"Si le contrôle des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l'article L 1331-1-1 du présent code est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur."
Précisons par ailleurs qu’en cas de non-conformité de ladite installation lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur devra faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an après ledit acte de vente.

Dans l’hypothèse assez marginale, l’habitat individuel isolé étant a priori davantage concerné, où l’immeuble non raccordé serait soumis au statut de la copropriété, soit le contrôle aura déjà été effectué au moment de la vente, et le vendeur demandera alors au syndic de lui communiquer le rapport de visite établi à l’issue de ce contrôle, soit il n’aura pas déjà été réalisé ou sa durée de validité sera dépassée (à la date prévue pour la signature de l'acte authentique) et il conviendra que le syndic requiert la commune d’y procéder.  Précisons que les communes ont jusqu’au 31 décembre 2012 pour vérifier toutes les installations d’assainissement non collectif.
Enfin, rappelons que le contrôle obligatoire des installations d’assainissement non collectif est de la responsabilité exclusive des communes qui, pour ce faire, ont pour la plupart créé un service public spécifique, le Spanc. Cette compétence peut cependant être transférée à un groupement de communes (syndicat intercommunal ou mixte, communauté de communes ou d’agglomération…) existant ou institué spécialement pour assurer cette mission.

La collectivité compétente dispose d’une liberté de choix pour l’organisation du Spanc:
- soit une gestion directe par régie communale ou intercommunale, avec possibilité de passer un marché de prestation de services avec une entreprise choisie, en respectant le code des marchés publics, pour tout ou partie du service ;
-   soit une gestion déléguée par contrat.
C’est donc dans ce cadre strict que les diagnostiqueurs pourront, le cas échéant, être amenés à réaliser ce type de diagnostic, ce qui suppose en principe le respect préalable de la procédure dite d’appel d’offres.
Enfin,  les modalités de l’exécution de la mission de contrôle desdites installations ont été précisées par arrêté du 7 septembre 2009, duquel il résulte que c’est le rapport de visite établi par la commune à l’issue de sa mission de contrôle périodique qui constitue le diagnostic obligatoire prévu par l’article L. 1331-11-1 précité. Pas moins de 13 points de contrôle doivent être vérifiés au minimum avec deux niveaux distincts d’observation : de la simple recommandation à la véritable injonction de travaux (cf. annexe 1 de l’arrêté).
A noter le site interministériel dédié à l'assainissement non collectif : http://www.assainissement-non-collectif.developpement-durable.gouv.fr


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